Die Berechnung der Wohnfläche ist wichtig, da sowohl die Miete häufig nach Quadratmetern der ortsüblichen Miete ermittelt wird. Bei Mieterhöhungen beruft sich der Vermieter in größeren Städten mit einem amtlichen Mietspiegel regelmäßig auf die ortsübliche Miete nach Quadratmetern.
Ferner ist die Größe der Wohnung auch entscheidend für die Nebenkostenabrechnung bei Anwendung entsprechender Flächenschlüssel. Eine Aufteilung der Grundsteuer oder der Hausversicherung erfolgt regelmäßig nach den Wohnflächenverhältnissen im Haus. Auch beim Gasverbrauch der zentralen Heizungsanlage kommt indirekt ein Flächenschlüssel zur Verbrauchsermittlung zur Anwendung.
Wie ermittle ich die Fläche meiner Wohnung richtig?
Alle Wohnräume sind in die Größe der wohnung einzubeziehen. Also auch beheizte Wintergärten oder ein Fitnessraum. Nicht zur wohnfläche zählen allerdings Kellerräume, die Waschküche oder Abstellräume, wenn diese außerhalb der Wohnung liegen.
Schwierig sind Dachgeschosswohnungen mit entsprechenden Schrägen. Diese dürfen nicht vollständig gerechnet werden. Entcheidend ist für Mietverträge ab dem 1.1.2004 die sog. Wohnflächenverordnung. Danach zählen Bereiche mit einer Höhe von unter einem Meter gar nicht, unter zwei Metern nur zur Hälfte.
Balkone sind grundsätzlich mit einem Viertel der Fläche zu berücksichtigen. Altenrativ kann jedoch einheitlich im Haus auch die Hälfte der Fläche mit einbezogen werden. Letzteres entspricht der bis 2003 geltenden Rechtslage, die einvernehmlich so auch heute noch angewendet werden darf.
Was tun, wenn die Wohnfläche von der Angabe im Mietvertrag abweicht?
Hausbesitzer dürfen deshalb nicht gleich mehr Miete verlange, wenn die Wohnung größer als angegeben ist. Der Mieter hingegen kann bei einer Abweichung von mehr als 10% zu der im Mietvertrag genannten Größe Mietminderung verlagen. Die Mietminderung kann auch nach Beendigung des Mietverhältnisses und auch rückwirkend geltend gemacht werden, so das Landgericht München (Az. 31 S 6768/13).
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